被保利收購？雅居樂集團(tuán)緊急辟謠
楊二一
2021-09-19 20:11:56
9月12日，雅居樂集團(tuán)（03383，HK）在官網(wǎng)上發(fā)布了一則自愿性公告。公告表示，公司已于近期注意到了有關(guān)雅居樂集團(tuán)出售予保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（600048，SH），以及就出售完成對雅居樂集團(tuán)的盡職調(diào)查的市場謠言。“本公司經(jīng)向控股股東查詢并獲確認(rèn)該謠言亳無根據(jù)。此事已向公安機(jī)關(guān)報案并被受案調(diào)查。”
此前，由于兩家公司合作互動頻繁，有不少傳言認(rèn)為，雅居樂將與保利集團(tuán)達(dá)成收購事宜。每日商業(yè)報道（m.scqlhb.cn）注意到，在互聯(lián)網(wǎng)上流傳著一張疑似拍攝于雅居樂集團(tuán)內(nèi)部的照片，或許是謠言的源頭。不過，對于二者的合作，雅居樂對媒體卻持否認(rèn)態(tài)度：“近期沒有新的合作項目落地。”
謠言傳出后的9月10日，雅居樂曾在微博發(fā)布律師聲明，稱其留意到“保利收雅居樂”等消息及類似言論在網(wǎng)絡(luò)上傳播，表示“該消息完全不實，純屬謠言”。雅居樂表示，已就此事向有關(guān)部門舉報，并將通過相關(guān)法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。9月11日，雅居樂再發(fā)聲明，但微博發(fā)布不足10小時就被撤下，令人迷惑。
收購傳言另一方的態(tài)度，更是給事件增添了微妙的氣息。有媒體向保利地產(chǎn)方面求證，保利回應(yīng)稱：“不能說有，也不能說沒有；如果達(dá)到條件，公司會進(jìn)行公告。”這樣模棱兩可的回應(yīng)，讓公眾更是一頭霧水。
無論是否存在收購，雅居樂集團(tuán)中報數(shù)據(jù)，以及一系列的融資行為，不能說沒有反映出行業(yè)的現(xiàn)狀。有數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度房企并購有加速趨勢。專家指出，明年或是房企并購大年。
8月27日，雅居樂集團(tuán)發(fā)布今年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)。中報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，雅居樂實現(xiàn)營業(yè)收入385億元，同比增長15.1%；毛利潤108.4億元，同比下降5.8%；毛利率28.11%，同比下滑6.2%。雖然毛利數(shù)據(jù)有所下降，但在房企普遍利潤“滑鐵盧”的背景下，這份成績單還算可觀。
在負(fù)債方面，雅居樂集團(tuán)表示其“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，轉(zhuǎn)為“綠檔”企業(yè)。凈負(fù)債率降至45.3%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%；現(xiàn)金短債比為1.18倍。
不過，看似樂觀的數(shù)據(jù)背后，其實暗藏玄機(jī)。
雅居樂集團(tuán)中報顯示，其他收益凈額的同比增速超過了50%，而增加出來的金額主要通過出售附屬公司收益得來，直接創(chuàng)造了41.37億元的收入。這個數(shù)字更是占到了同期歸母凈利潤78.2%的比例。
與此同時，每日商業(yè)報道（m.scqlhb.cn）注意到，非經(jīng)營性收入占比較高的問題，在去年的數(shù)據(jù)中就有所體現(xiàn)。2020年，雅居樂集團(tuán)的凈利潤和凈資產(chǎn)收益率均高于梯隊均值，但凈收益營運指數(shù)略低于行業(yè)均值，這正是其非經(jīng)營性收入占比高所致——而其中就包括雅居樂當(dāng)年出售其附屬公司和合營企業(yè)及聯(lián)營公司的收入，約為26.6億元。當(dāng)時有分析機(jī)構(gòu)指出，雅居樂集團(tuán)需加強主營業(yè)務(wù)盈利能力，從而提高收益質(zhì)量。
其次，永續(xù)債的問題依舊困擾著雅居樂，使其“綠檔”的稱號顯得有些尷尬。半年報顯示，雅居樂集團(tuán)的永續(xù)債在今年上半年縮減了6億元，但仍有130.1億元的規(guī)模，占凈資產(chǎn)比重接近20%，在房企中處于較高水平。
由于永續(xù)債不計入有息負(fù)債，雅居樂依舊能喜迎“綠檔”。2021年6月，雅居樂集團(tuán)贖回了1億美元永續(xù)債，這一部分債務(wù)的利率已經(jīng)達(dá)到了8.55%，超過了2021年上半年5.96%的實際借貸利率2.59個百分點，已經(jīng)對借款成本造成了很大的沖擊。
需要指出的是，有分析指出，一般來說，永續(xù)債在短期內(nèi)能起到很好的“降杠桿”的作用，但是這使得房企資金成本高企，形成了非常大且穩(wěn)定的支出，這對企業(yè)的利潤來說肯定不是好事。伴隨著房企毛利率普遍下降的情況，一旦其降到永續(xù)債成本以下，將會形成系統(tǒng)性的風(fēng)險。
此外，今年上半年雅居樂集團(tuán)還出現(xiàn)了少數(shù)股東權(quán)益大增的情況，達(dá)到了219億元，同比增幅達(dá)到了118.59%，少數(shù)股東權(quán)益占比則達(dá)到了24.32%。但是，有分析人士支出，少數(shù)股東權(quán)益的大增沒有帶來對應(yīng)分配凈利潤的增長，這也引發(fā)了市場對雅居樂“明股實債”的質(zhì)疑。
今年中報業(yè)績發(fā)布后的兩周（8月30日至9月10日），雅居樂集團(tuán)股價出現(xiàn)一波急挫，由每股8.22港元回落至每股7.50港元，跌幅達(dá)到了8.76%。而近半年以來，公司股價已經(jīng)回落了40%，幾近腰斬。
投行的預(yù)估也不容樂觀。財報發(fā)布后，高盛、富瑞、德銀紛紛下調(diào)雅居樂目標(biāo)價。8月23日，德銀發(fā)布報告宣布維持雅居樂集團(tuán)“買入”評級，但根據(jù)5.8倍2021財年市盈率將12個月的目標(biāo)價由14.1港元/股下調(diào)至13.3港元/股；高盛亦維持維持雅居樂集團(tuán)“中性”評級，但下調(diào)其目標(biāo)價至13.5港元/股。“該行在公司中期業(yè)績后，調(diào)低公司2021年至2023年核心每股盈利6%、14%及17%，以反映入賬速度減慢，以及毛利率下跌。”高盛研報指出。
如果說財務(wù)數(shù)據(jù)尚能添油加醋，遮遮掩掩一些事實，那么因為缺錢帶來的種種動作，恐怕難以隱藏。
2020年12月24日，雅居樂集團(tuán)發(fā)布公告，宣布將旗下的7個地產(chǎn)項目的部分股權(quán)打包出售給平安不動產(chǎn)。資產(chǎn)包囊括5個住宅項目、2個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目，覆蓋粵港澳大灣區(qū)的中山、惠州、清遠(yuǎn)，以及長三角的揚州、海南萬寧、天津等二三線城市。
雅居樂集團(tuán)表示，此次出售的多數(shù)項目開發(fā)體量、潛在貨值龐大，開發(fā)周期也更為漫長。而在出讓部分股權(quán)后，公司將能夠“立刻回籠大筆現(xiàn)金用于新的投資或公司運營”，優(yōu)化長短期資產(chǎn)配置。
不僅如此，每日商業(yè)報道（m.scqlhb.cn）注意到，在此前的2020年11月，雅居樂就被曝出有意出售位于粵港澳大灣區(qū)的四項“大宗資產(chǎn)”，具體包括惠州的一處超市、廣州的一處集市中心以及佛山的兩處社區(qū)商鋪。
在外界看來，這些種種舉措，除了分散集團(tuán)的財務(wù)風(fēng)險之外，明顯帶有增加手頭現(xiàn)金以覆蓋債務(wù)之意。要知道，大灣區(qū)城市群是雅居樂集團(tuán)的大本營，是公司一直重倉的地區(qū)。此處大批叫賣的出現(xiàn)，或也意味著雅居樂集團(tuán)資金需求之急迫。
融資方面，今年上半年，雅居樂集團(tuán)融資動作頻出。今年5月24日，雅居樂集團(tuán)宣布獲兩筆定期貸款信貸，分別為52.53億港元及2850萬美元；4天后，其宣布募資約32億港元。此后的6月1日和7月16日，雅居樂集團(tuán)又發(fā)行了兩次票據(jù)，規(guī)模分別為1.5億美元和3.14美元。雖然利率不算太高，但是如此密集的發(fā)行規(guī)模，并不多見。
其實，在目前的行業(yè)背景下，雅居樂集團(tuán)的動作似乎只是冰山一角。
9月10日，SOHO中國（00410，HK）公告表示，黑石集團(tuán)決定不就收購該公司股權(quán)作出要約，這單約240億港元的收購計劃就此失敗。
此前的6月16日，SOHO中國官宣了黑石集團(tuán)向其發(fā)出全面要約收購的消息。當(dāng)時，黑石集團(tuán)擬以每股5港元、合計236.58億港元的價格取SOHO中國的控股權(quán)，而潘石屹張欣夫婦也將由此套現(xiàn)約143億港元（約合118億元人民幣）。
據(jù)了解，2014年以來，SOHO中國就開始出售旗下的非核心資產(chǎn)。而在疫情爆發(fā)之后，國內(nèi)寫字樓空置率創(chuàng)出新高，SOHO中國壓力劇增，開始將核心資產(chǎn)的打包出售，也就成為了必然選擇。
無論是房地產(chǎn)行業(yè)的謠言四起，還是個別房企的斷臂求生，都意味著行業(yè)格局的演變正在進(jìn)行中，并購潮涌似乎已經(jīng)出現(xiàn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月10日，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易額達(dá)到了1537.56億元。其中，交易金額超百億元的就有3起。房地產(chǎn)行業(yè)收并購動態(tài)共有554起，平均每天超過兩起。
同時，市場數(shù)據(jù)庫顯示，今年第二季度并購規(guī)模更是出現(xiàn)了激增，金額高達(dá)910.66億元，同比增長達(dá)到了58.57%。專家分析認(rèn)為，在償債高峰期到來之后，這種并購的趨勢將越來越明顯。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，明年將是地產(chǎn)行業(yè)收、并購大年。
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