商訊雜志社

2024-09-04 17:37:02

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2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底進(jìn)程，盡管政策面不斷優(yōu)化，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能依舊不足，房企業(yè)績(jī)普遍承壓，盈利能力仍待修復(fù)。

克而瑞研究指出，“整體來(lái)看，雖然2024年以來(lái)政策面明顯優(yōu)化，核心一二線城市采取了松綁調(diào)控、放寬限購(gòu)等措施，但上半年企業(yè)銷售仍保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心和預(yù)期修復(fù)還需時(shí)間”。

近期，隨著A股上市房企中期財(cái)報(bào)的逐步公布，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況更為清晰地浮出水面，面對(duì)市場(chǎng)新形勢(shì)，各家知名房企也在努力轉(zhuǎn)型，試圖走出增長(zhǎng)的”第二曲線”。

行業(yè)盈利下滑明顯

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降4.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下行，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過(guò)了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大。

另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2024年上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率較上年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至2.03%，創(chuàng)自2019年以來(lái)新高，并跑贏當(dāng)前五大行5年期存款利率。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，住房年租金回報(bào)率不僅跑贏了存款利率，還跑贏一年期國(guó)債利率以及基金市場(chǎng)平均收益率。從收益角度來(lái)看，當(dāng)前相比存銀行的利息收益，買房收租或許更具可觀性。

不過(guò)，地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)仍然是需要業(yè)績(jī)說(shuō)話的。2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底進(jìn)程，盡管政策面不斷優(yōu)化，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能依舊不足，房企業(yè)績(jī)普遍承壓，盈利能力仍待修復(fù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)的73家涉房企業(yè)中，有46家房企預(yù)計(jì)上半年出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)虧損的房企數(shù)占總數(shù)的比例約為63%。

其中，行業(yè)知名房企的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，華潤(rùn)、中海、保利、龍湖、綠城等均實(shí)現(xiàn)盈利。如華潤(rùn)置地，實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額791.3億元，同比增長(zhǎng)8.4%；核心凈利潤(rùn)107.4億元，同比下降4.7%；保利發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1392.5億，同比+1.6%，實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)74.2億，同比-39.3%。

值得注意的是，龍湖集團(tuán)期內(nèi)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入468.6億元，其中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比28%，收入為131億元，同比增長(zhǎng)7.6%。

對(duì)此，龍湖管理層表示，今年上半年，在地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入和毛利率的影響下，地產(chǎn)開發(fā)板塊依然盈利承壓。相比較而言，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊則為集團(tuán)帶來(lái)了較大的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，上半年利潤(rùn)占比已提升至80%以上，也讓集團(tuán)上半年的核心利潤(rùn)達(dá)到47.5億元。未來(lái)將逐步修復(fù)開發(fā)板塊利潤(rùn)，同時(shí)保持運(yùn)營(yíng)及服務(wù)板塊收入及利潤(rùn)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，不斷優(yōu)化利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，回歸增長(zhǎng)。

申萬(wàn)宏源發(fā)布研報(bào)《業(yè)績(jī)下滑符合預(yù)期，多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化》認(rèn)為，龍湖公司拿地總體謹(jǐn)慎，拿地重心回到上海北京等核心城市。商場(chǎng)穩(wěn)增、長(zhǎng)租成熟、物管發(fā)力。三道紅線穩(wěn)居綠檔，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。有息負(fù)債賬期長(zhǎng)達(dá)9年，處于行業(yè)前列。龍湖集團(tuán)近30載穩(wěn)健發(fā)展歷程樹立了公司守信篤行的市場(chǎng)形象；公司后續(xù)將繼續(xù)憑借戰(zhàn)略前瞻、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和城市深耕四大特色穩(wěn)健前行?？紤]到地產(chǎn)銷售及利潤(rùn)率承壓，但公司運(yùn)營(yíng)及服務(wù)將穩(wěn)定貢獻(xiàn)一定業(yè)績(jī)，依然看好公司的穩(wěn)健成長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)。

融資渠道破局

在市場(chǎng)寒冬下，可以說(shuō)是“談房色變”，銷售下滑、金融機(jī)構(gòu)、投資者撤離房地產(chǎn)行業(yè)，這對(duì)于此前高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，無(wú)異于釜底抽薪。這樣的環(huán)境下，是否能夠融到新的資金來(lái)周轉(zhuǎn)？這考驗(yàn)著優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的真正實(shí)力。

今年5月份，萬(wàn)科便與招商銀行等頭部金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億銀團(tuán)貸款，抵押物為萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流股。據(jù)悉，這是2020年以來(lái)房地產(chǎn)單筆金額最大的一筆貸款。同時(shí)，在業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科管理層表示，REITs是行業(yè)新發(fā)展模式的重要探索之一，并分享了萬(wàn)科在商業(yè)、物流、公寓等多賽道REITs的積極進(jìn)展。

相較于信用貸，以自持資產(chǎn)為錨點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，天然具備成本低、賬期長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)。而龍湖方面，在今年上半年，凈增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸219億元，融資渠道保持暢通。在2024年，得益于政策支持，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的價(jià)值持續(xù)放大，截至上半年末，龍湖集團(tuán)的平均合同借貸年期延長(zhǎng)至9.19年，融資成本降至4.16%。

     今年3月8日，龍湖集團(tuán)提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）；6月28日，龍湖集團(tuán)又提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），規(guī)模為26.5億元；同日，龍湖還公告宣布已提前購(gòu)回6.2億美元的美金債。

截至目前，龍湖2024年內(nèi)已經(jīng)歸還了107億境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期境內(nèi)公開債僅10 億人民幣。此外，至2026年底，龍湖無(wú)境外公開債券到期，供應(yīng)鏈ABS、商票等龍湖均已清零。

這是怎樣做到的呢？其實(shí)，在債務(wù)結(jié)構(gòu)之外，龍湖依靠提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力”，亦實(shí)踐出破局的方向。2024年上半年，龍湖的四個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)航道，依然以正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為壓降負(fù)債提供活水?；谛颅h(huán)境，龍湖構(gòu)建了“兩個(gè)資金閉環(huán)”——以正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)壓降有息負(fù)債，用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸增量來(lái)償還信用融資，將壓降負(fù)債真正轉(zhuǎn)化為一種可持續(xù)的長(zhǎng)期行為。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層解釋了這種債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的意義，一是能讓龍湖的負(fù)債水平降低；二是能讓負(fù)債償還節(jié)奏，與經(jīng)營(yíng)性收入的節(jié)奏匹配。在其給出的時(shí)間表里，到2025年底，龍湖將徹底完成新舊動(dòng)能的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

對(duì)此，美銀發(fā)布研報(bào)《1H24利潤(rùn)略有下降；向經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)過(guò)渡》，維持對(duì)龍湖的【買入】評(píng)級(jí)。美銀認(rèn)為，龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了8%的收入和6%的毛利增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)占上半年利潤(rùn)的80%以上。雖然降低對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的依賴意味著短期的利潤(rùn)壓力，但中期的盈利質(zhì)量得到提高。

發(fā)力“第二曲線”

過(guò)去半年，房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別過(guò)去的 “三高”模式，多輪政策持續(xù)發(fā)力，以更好的支持剛性和改善性住房需求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房企的發(fā)展路徑也隨之發(fā)生變化，探索新的發(fā)展模式，通過(guò)開辟“第二曲線”甚至“第三曲線”，贏得面對(duì)行業(yè)周期波動(dòng)的底氣與實(shí)力。

面對(duì)內(nèi)生式增長(zhǎng)的新課題，龍湖將多年來(lái)重金投入的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，進(jìn)一步整合成為商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩個(gè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)航道，加之物業(yè)管理和智慧營(yíng)造兩個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)航道，如今已成為助力其穿越周期的第二曲線。

2024年上半年數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入468.6億元，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)131億元，同比增長(zhǎng)7.6%，對(duì)公司總營(yíng)收貢獻(xiàn)占比達(dá)28%。實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)58.7億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)47.5億元，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，其中運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升，達(dá)到80%以上。

目前，龍湖四個(gè)航道業(yè)務(wù)通過(guò)正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，以及持續(xù)增長(zhǎng)的收入和利潤(rùn)，持續(xù)為公司貢獻(xiàn)源源活水，驅(qū)動(dòng)龍湖得以不受債務(wù)規(guī)模約束實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期內(nèi)生增長(zhǎng)。

可以看到，龍湖已逐步擺脫對(duì)債務(wù)驅(qū)動(dòng)的路徑依賴，轉(zhuǎn)而依靠?jī)?nèi)生動(dòng)力、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來(lái)驅(qū)動(dòng)公司發(fā)展，以低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流，踐行高質(zhì)量發(fā)展的路徑。而美國(guó)、日本、中國(guó)香港等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)也驗(yàn)證了 “低負(fù)債水平+高經(jīng)營(yíng)性收入”可助力房地產(chǎn)企業(yè)成功穿越周期。

中金公司在最新研報(bào)中表示，龍湖集團(tuán)作為稀缺的“開發(fā) +持有”標(biāo)的，有望通過(guò)高度自律、積極作為在下行周期保存優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、打磨能力，待行業(yè)基本面修復(fù)后解鎖優(yōu)越模式帶來(lái)的估值重塑。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-6月，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)銷售額穩(wěn)定在行業(yè)TOP10之列。此外，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)下四個(gè)航道業(yè)務(wù)，在細(xì)分領(lǐng)域均保持領(lǐng)先身位，延續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。龍湖對(duì)于高質(zhì)量發(fā)展模式的堅(jiān)定踐行已初見成效，助力公司在行業(yè)波動(dòng)中韌性穿越周期，釋放內(nèi)生式增長(zhǎng)新動(dòng)能。

東吳證券表示，龍湖推進(jìn)“輕重并舉”戰(zhàn)略，注重運(yùn)營(yíng)類、服務(wù)類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，是公司穿越周期的新增長(zhǎng)曲線。

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