周亭廷

2021-03-30 13:46:54

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近日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（代碼001979，以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）發(fā)布了 2020年度財(cái)報(bào)。

年報(bào)顯示，招商蛇口已重回行業(yè)前十，營(yíng)業(yè)總收入約為1296億元，同比增長(zhǎng)32.71%。與招商蛇口銷售業(yè)績(jī)的強(qiáng)勢(shì)恢復(fù)不相一致的是利潤(rùn)和股價(jià)表現(xiàn)不盡如人意，出現(xiàn)了“增收不增利”的情況。

每日商業(yè)報(bào)道（m.scqlhb.cn）注意到，招商蛇口2020年凈利潤(rùn)同比大幅下降10.31%，同時(shí)歸母凈利潤(rùn)下滑更為明顯，同比下降23.58%。對(duì)此，招商蛇口將原因歸為投資收益下降、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備下降、毛利率下降、轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益減少等。

毛利率下降

招商蛇口屬于招商局集團(tuán)，該集團(tuán)是中央直接管理的國(guó)有重要骨干企業(yè)，香港地區(qū)四大中資企業(yè)之一。2015年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)，成為現(xiàn)在的“招商蛇口”，擁有豐厚的家底和央企背景。

2020年報(bào)顯示，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率錄得 58.84%，凈負(fù)債率錄得 28.81%，現(xiàn)金短債比錄得1.23，位列“綠檔”之列，屬于行業(yè)少數(shù)未踩“三道紅線”的房企之一，未來(lái)?yè)碛懈蟮娜谫Y空間，利于未來(lái)擴(kuò)大土儲(chǔ)規(guī)模，在融資受限的大環(huán)境下也更具資金優(yōu)勢(shì)。

盡管營(yíng)業(yè)總收入大幅度增長(zhǎng)，但歸母凈利潤(rùn)下跌23.58%，這是自2015年招商蛇口重組以來(lái)，利潤(rùn)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

年報(bào)顯示，2020年，招商蛇口的社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)收入為1012.57萬(wàn)元，同比增加19.75%，占總營(yíng)收比重的78.12%。不過(guò)，毛利率卻同比下降6.14%。園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的毛利率雖然同比上升3.33%，但占比僅21.78%。

具體來(lái)看，招商蛇口的規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長(zhǎng)。但受行業(yè)利潤(rùn)率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年同期有所下降。以深圳地區(qū)為例，毛利率已從2018年的52.6%連續(xù)跌至2020年的37.4%。

招商蛇口在年報(bào)中解釋稱，受疫情影響，酒店業(yè)務(wù)客流量及入住率、租賃業(yè)務(wù)出租率有不同程度下降，毛利率也隨之降低。在此期間，為履行社會(huì)責(zé)任，開(kāi)展了較大范圍的減免租金活動(dòng)，公司租賃業(yè)務(wù)收入及毛利率均因此受到較大影響。

計(jì)提拖累凈利潤(rùn)

招商蛇口參考市場(chǎng)價(jià)格對(duì)2020年末存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試。根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果，本年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加9.7億元；減少公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)21.84億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響同比增加7.5億元。

涉及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的包括北京、佛山、重慶、珠海、鄭州、濟(jì)南等地的項(xiàng)目，僅佛山所有的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約7.4億元。招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，這部分資產(chǎn)計(jì)提減值是2016、2017年招商蛇口在市場(chǎng)上聯(lián)合拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，公司從而計(jì)提了存貨跌價(jià)。

招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆稱，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及疫情影響，招商蛇口有部分項(xiàng)目的盈利水平?jīng)]有達(dá)到預(yù)期。出于穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策的考慮，招商蛇口計(jì)提了減值準(zhǔn)備。“至于后續(xù)是否還會(huì)存在減值，要看行業(yè)政策，要看市場(chǎng)，并且要看那個(gè)時(shí)候我們公司的資產(chǎn)狀況來(lái)決定，現(xiàn)在還定不了。”

少數(shù)股東權(quán)益大增

拿地方面的決策不止影響了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，也在一定程度上影響了少數(shù)股東權(quán)益的增加。2020年，招商蛇口少數(shù)股東損益約為46.6億元，占比約27.6%，同比增長(zhǎng)65%，這也侵蝕了其歸母凈利潤(rùn)。

合作拿地模式侵蝕了招商蛇口的部分利益。2017年至2019年三年間，招商蛇口新增土儲(chǔ)從1023萬(wàn)平方米一路攀升至1423萬(wàn)平方米，但同期拿地權(quán)益比例卻由63%下降至55%。

黃均隆表示，我們?cè)?017年有大量合作拿地的情況，這部分地塊在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)期，所以去年少數(shù)股東損益有所上漲。但他也強(qiáng)調(diào)最近三年，招商蛇口的拿地權(quán)益比在適當(dāng)增加，未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)權(quán)益利潤(rùn)貢獻(xiàn)要比今年多一些。

除了合作拿地，僅2020年下半年至今，招商蛇口在公開(kāi)市場(chǎng)上，通過(guò)增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為長(zhǎng)沙懿德、蘇州招融致新、深圳樂(lè)藝置業(yè)等項(xiàng)目公司引入合作方。

董事總經(jīng)理蔣鐵峰認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)利潤(rùn)下降已是普遍現(xiàn)象，但招商蛇口也清醒地看到自己的問(wèn)題，在房地產(chǎn)早就過(guò)了土地紅利和金融紅利的時(shí)代，招商蛇口現(xiàn)在要向管理要效益。

與此同時(shí)，擁有豐厚家底的招商蛇口，卻與預(yù)期不同，全口徑銷售合約金額排名一度退至十名開(kāi)外，股價(jià)一路從2018年初25.16/股的高位下跌，截至3月25日收盤(pán)，招商蛇口的股價(jià)為12.57/股。

相比于不少高周轉(zhuǎn)、高杠桿、快結(jié)算的房企在過(guò)去一年飽受“三道紅線”的降杠桿困擾而言，招商蛇口的財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)安全，但合作項(xiàng)目未來(lái)可能繼續(xù)削薄招商蛇口的利潤(rùn)，招商蛇口仍需打破“增收不增利”的尷尬局面。

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