劉向南

2021-03-30 13:58:40

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3月25日晚間，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（代碼02777,HK，以下簡稱“富力地產(chǎn)”）發(fā)布2020年業(yè)績報(bào)告。

年報(bào)顯示，2020年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益協(xié)議銷售額為1387.9億元，營業(yè)額為858.9億元，同比下降5.42%，凈利潤為91.5億元，同比下降9.38%。

每日商業(yè)報(bào)道（m.scqlhb.cn）注意到，富力地產(chǎn)雖然2020年業(yè)績平穩(wěn)，降負(fù)債、促銷也帶來了積極的效果，但房企“三道紅線”仍壓在富力頭上。同時(shí)，富力地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出下調(diào)的評(píng)級(jí)，不知能否在未來迎來改善。

降負(fù)債是首要任務(wù)

“三道紅線”的重壓下，降負(fù)債幾乎成為大小房企的必修課。因此，房企的未來發(fā)展離不開這項(xiàng)指標(biāo)的觀察。

年報(bào)顯示，2020年，富力集團(tuán)透過審慎的購地策略、執(zhí)行戰(zhàn)略性的資產(chǎn)出售計(jì)劃、以股本配售形式發(fā)行長期資本，削減債務(wù)共人民幣374億元。削減或再融資的債務(wù)包括境內(nèi)債券人民幣236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款人民幣119億元及離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。

從數(shù)字來看，富力地產(chǎn)在降負(fù)債上，無疑是有成效的。年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為130.2%，同比下降69個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03，三項(xiàng)指標(biāo)仍全部在紅線內(nèi)。

據(jù)了解，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債顯著下降的背后，離不開資產(chǎn)變賣和促銷。

年報(bào)顯示，在去年三、四季度中，富力地產(chǎn)已在頻繁出售若干項(xiàng)目的部分權(quán)益。11月富力地產(chǎn)將廣州國際機(jī)場綜合物流園70%權(quán)益作價(jià)44.1億元，轉(zhuǎn)讓給了黑石集團(tuán)；2021年伊始，富力地產(chǎn)又將其持有的廣州圣景地產(chǎn)25%股權(quán)、廣州富景吉山地產(chǎn)50%股權(quán)、廣州天力建筑工程公司90%股權(quán)質(zhì)押給了廣州城投。

同時(shí)，促銷回籠資金也是另一種降負(fù)債的方式。據(jù)公開報(bào)道，2020年的最后幾天，富力地產(chǎn)還曾以“25周年感恩回饋”作為主題舉辦員工購房活動(dòng)，最低可有七五折。由于活動(dòng)要求“不限套數(shù)、免費(fèi)更名”，且要“一次性付款”，該活動(dòng)為富力地產(chǎn)收獲了大量回款?？蛻艚?jīng)由員工折扣進(jìn)行購房，員工也因此賺得大量手續(xù)費(fèi)，因此銷售積極性也增高。

截至2020年末，富力的借款總額借為1597.3億元，融資來源包括銀行貸款、離岸美元有線票據(jù)、境內(nèi)債券以及信托貸款，其中一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)及五年后到期的分別占負(fù)債總額的40%、47%及13%，即富力地產(chǎn)在2021年需償還的負(fù)債達(dá)638.92億元，而富力地產(chǎn)在剛剛進(jìn)入2021年后開始了頻繁的巨額兌付。

據(jù)富力地產(chǎn)董事長李思廉稱，公司目前的現(xiàn)金流金額達(dá)到399億元，有信心在今年將凈負(fù)債率降至100%以內(nèi)。此外，截至2020年底，集團(tuán)的庫存現(xiàn)貨有600億元，未來也會(huì)積極變現(xiàn)，以配合降低“三條紅線”，目標(biāo)在未來9個(gè)月降一到兩條紅線，然后在2022年底將三條紅線完全消滅。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，國內(nèi)幾大行對(duì)于“三條紅線”房企的借款是較為謹(jǐn)慎的，尤其類似富力地產(chǎn)“三條紅線”全踩的房企，或只能將融資希望放在信托、資管計(jì)劃、融資租賃、供應(yīng)鏈金融、發(fā)債等渠道上，而這樣相應(yīng)的成本也會(huì)高很多。

信用評(píng)級(jí)曾遭遇下調(diào)

雖然在積極的改善財(cái)務(wù)狀況，也交出了不錯(cuò)的業(yè)績報(bào)告，但富力地產(chǎn)多年來在暴露在公眾下的形象并不漂亮，產(chǎn)品的品質(zhì)也是投訴量不小。

每日商業(yè)報(bào)道（m.scqlhb.cn）在新浪微博中搜索發(fā)現(xiàn)，最早有關(guān)富力地產(chǎn)質(zhì)量投訴的內(nèi)容可追溯到2010年，其被人詬病的質(zhì)量問題除了房門無法關(guān)閉、與樣板間嚴(yán)重不符、地板發(fā)霉、房屋滲水、墻紙長蘑菇等，還包括飄窗石爆裂、塑料板、泡沫代替水泥護(hù)墻、天花板脫落等直接關(guān)系到人身安全的質(zhì)量問題。

據(jù)新浪財(cái)經(jīng)往期報(bào)道，一位家在浙江省杭州市的業(yè)主稱，他于2017年12月花了近700萬購入此房，開發(fā)商稱2018年7月就可以交房入住，而“交房時(shí)請(qǐng)驗(yàn)房師驗(yàn)房就發(fā)現(xiàn)了80處大大小小的問題。”由于交房時(shí)需要維修的業(yè)主過多，該業(yè)主表示，他反映的80處問題，開發(fā)商在5個(gè)月內(nèi)只簡單維修了三四處。

富力地產(chǎn)的房產(chǎn)遍布全國，而幾乎大大小小的城市都出過類似問題。

在黑貓投訴中，關(guān)于富力地產(chǎn)的投訴量有35條，其中除了房屋質(zhì)量問題，還有用戶指出其存在霸王條款、拖欠傭金、虛假宣傳等現(xiàn)象，目前未有一項(xiàng)投訴得到解決與回復(fù)。

另外，近年來，富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)報(bào)告并不樂觀。2020年初，穆迪報(bào)告曾指出，2019年中國房企中信用狀況惡化的有7家，富力地產(chǎn)就是其中之一。

2019年5月25日，穆迪發(fā)布了關(guān)于富力地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)結(jié)果。穆迪投資者服務(wù)公司已將廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(富力地產(chǎn))的公司家族評(píng)級(jí)從Ba3下調(diào)至B1，并將富力地產(chǎn)(香港)有限公司(富力香港)的公司家族評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2。

2020年8月31日，標(biāo)普將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”。

同一天，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并確認(rèn)該公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“B+”?；葑u(yù)同時(shí)確認(rèn)富力地產(chǎn)的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“B+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

關(guān)于評(píng)級(jí)下調(diào)，有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，與富力地產(chǎn)在2017年以199億元從萬達(dá)手中拿下77家酒店的大并購一事拖累分不開。據(jù)公開資料，富力地產(chǎn)在2019年前，有連續(xù)8年的現(xiàn)金流量為負(fù)，其中在2017年，經(jīng)營現(xiàn)金流直接從-86.17億大幅增長64.31%至-241.45億。

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