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金輝控股凈利同比增42％，房企“三道紅線”急速轉(zhuǎn)綠

2021-03-30 13:42:52

房地產(chǎn)“三道紅線”新規(guī)出臺(tái)后，金輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金輝控股”00137.HK）作為首家上市的內(nèi)地房企受到了格外的關(guān)注。

3月19日晚間，金輝控股交出了2020年業(yè)績(jī)報(bào)告作為上市后的首份成績(jī)單，業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，也達(dá)到了房地產(chǎn)“三條紅線”政策要求。

金輝控股凈利同比增42％，房企“三道紅線”急速轉(zhuǎn)綠

每日商業(yè)報(bào)道（m.scqlhb.cn）注意到，金輝控股在2020年業(yè)績(jī)有大幅度增長(zhǎng)，得益于IPO 融資以及調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有較大優(yōu)化。

金輝控股凈利同比增42％，房企“三道紅線”急速轉(zhuǎn)綠

上市融資改善財(cái)務(wù)狀況

金輝控股以住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)，并配以少量商業(yè)物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理，1996年創(chuàng)立于福州，2009年將總部搬遷至北京，確立全國(guó)化戰(zhàn)略布局。2020年10月29日，在經(jīng)歷7年IPO長(zhǎng)跑后，金輝控股登陸港交所。

上市后，2020年的首份年報(bào)顯示，金輝控年?duì)I收348.8億元，其中期內(nèi)物業(yè)開發(fā)及銷售產(chǎn)生的收入約 343.81億元，同比增加37.3%，占總收入的比重高達(dá)99.54%；凈利潤(rùn)38.2億元，同比增長(zhǎng)42%。

根據(jù)目前，房企的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來看，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”不小于1。

在上市前，金輝控股腳踩兩道紅線，償債壓力較大。金輝控股聆訊后資料顯示，2019年末，金輝控股的凈負(fù)債率高達(dá)170%，2020年4月30日上升至180%；2019年末的現(xiàn)金短債比為0.7。

上市融資后，金輝控股降低了融資成本，同時(shí)緩解了高負(fù)債壓力。首份財(cái)報(bào)也顯示，金輝控股的凈負(fù)債率確實(shí)大幅下降。2020年金輝控股凈負(fù)債率從170%大幅降至75.3%，現(xiàn)金短債比為1.4，剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”政策綠檔要求。

降成本提升毛利

年報(bào)顯示，2020年金輝控股的債務(wù)總額為537.74億元，凈負(fù)債額271.83億元，凈負(fù)債率等指標(biāo)有所優(yōu)化。2020年金輝控股加權(quán)平均債務(wù)成本為7.47%，較上期末降低0.3個(gè)百分點(diǎn)。

但在財(cái)務(wù)成本方面，金輝控股的利息開支仍然不低，總額約44.72億元，只是其中約39.47億元做了資本化處理，占比高達(dá)88.26%。易居克而瑞表示，對(duì)房企來說，對(duì)借款利息進(jìn)行資本化處理，可減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，在一定程度上調(diào)節(jié)利潤(rùn)表現(xiàn)、提高存貨的賬面價(jià)值。

在毛利率方面，上市前，金輝控股的毛利率就有所下滑，由2017年的32.2%跌至2019年的21.8%。年報(bào)顯示2020年金輝控股的毛利率到了22.1%，雖有提升，但似乎仍處于行業(yè)較低水平。

因?yàn)?，?jù)華泰證券研報(bào)數(shù)據(jù)，2020年前三季度整體房企毛利率為28.2%，其中龍頭、中型、小型房企毛利率分別為25.2%、33.9%、28.6%。

究其原因，或許與金輝控股部分項(xiàng)目的拿地成本相關(guān)。金輝控股在聆訊后的資料中表示，預(yù)測(cè)2020年，毛利率預(yù)期相對(duì)低于截至2020年4月30日四個(gè)月的毛利率，主要因?yàn)轭A(yù)期交付的杭州久尚云筑，其預(yù)期于2020年余下時(shí)間產(chǎn)生相對(duì)較低的利潤(rùn)率。預(yù)期杭州久尚云筑的利潤(rùn)率較低，是因?yàn)槠渫恋厥召彸杀据^高以及地方政府采取價(jià)格控制措施。

另外，據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，從8月份政策出臺(tái)以來，金輝控股便把降負(fù)債作為重要戰(zhàn)略工作之一。此前管理層表態(tài)，公司2020年的拿地預(yù)算為2019年的權(quán)益銷售額的50%左右。2019年金輝權(quán)益銷售額約為661.6億元，若按此計(jì)算，其拿地金額應(yīng)在330億元左右。但金輝的實(shí)際拿地金額遠(yuǎn)低于此，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年金輝拿地金額僅為228億元。

金輝控股凈利同比增42％，房企“三道紅線”急速轉(zhuǎn)綠