劉向南

2021-03-30 13:33:27

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近期，大唐集團(tuán)控股有限公司（大唐集團(tuán)控股，02117.HK，以下簡(jiǎn)稱“大唐地產(chǎn)”）提交上市后首份年報(bào)。據(jù)其披露數(shù)據(jù)，大唐地產(chǎn)在2020年實(shí)現(xiàn)了105.88億元營(yíng)收，同比增長(zhǎng)30.6%，同時(shí)利潤(rùn)大漲51.4%，不過(guò)毛利率顯示有所下滑。另外，其在近年來(lái)的降負(fù)債表現(xiàn)出顯著效果，已有兩項(xiàng)指標(biāo)退進(jìn)紅線。

雖然大唐地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，但一些財(cái)報(bào)指標(biāo)的變化，也會(huì)讓投資者擔(dān)憂，比如少數(shù)股東權(quán)益。畢竟成立于1984年，于去年12月成功才登陸港交所的大唐地產(chǎn)，股價(jià)走勢(shì)處于持續(xù)橫盤中，截至3月22日收盤為4.53港元／股，市值61.8億港元。

交付項(xiàng)目增加

3月16日，大唐地產(chǎn)董事會(huì)會(huì)議在香港舉行并發(fā)布公司2020年年報(bào)，大唐地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳迪先生在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，大唐將始終堅(jiān)持以客戶為中心的高質(zhì)量規(guī)?；l(fā)展主題，以平臺(tái)化戰(zhàn)略與產(chǎn)品力提升雙輪驅(qū)動(dòng)為主線，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的再增長(zhǎng)。

大唐地產(chǎn)此份上市后的首份財(cái)報(bào)顯示，大唐地產(chǎn)在2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.88億元，較2019年增加30.6%；凈利潤(rùn)為人民幣9.50億元，較2019年增加51.4%，凈利潤(rùn)率達(dá)9.0%。

毛利潤(rùn)方面，截至報(bào)告期末，大唐地產(chǎn)的年度毛利約人民幣26.96億元，相比2019年同期的21.85億元增加了23.4%，銷售費(fèi)用與行政開支均有增加。但與此同時(shí)，其毛利率則降為25.5%。

每日商業(yè)報(bào)道（m.scqlhb.cn）經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，大唐地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年下降，此前，除了2018年的27.8%較2017年的24%有所上升，2019年便開始下降為27%，2020年中期曾降至23.3%，創(chuàng)下低值。

根據(jù)大唐地產(chǎn)在2020年報(bào)中的說(shuō)明，其毛利增加的原因系年內(nèi)交付項(xiàng)目過(guò)多所致，同時(shí)毛利率有所下降，主要是因?yàn)楣?019年交付了幾個(gè)較高毛利率的物業(yè)項(xiàng)目。

也有媒體指出，隨著土地成本的提高及原來(lái)低價(jià)拿地項(xiàng)目的出售，有可能未來(lái)毛利率會(huì)進(jìn)一步下探，但這是行業(yè)的總趨勢(shì)，并非特例。

年內(nèi)利潤(rùn)方面，2020年公司稅前利潤(rùn)約17.16億元，同比增長(zhǎng)21.9%；凈利潤(rùn)約9.5億元，同比增長(zhǎng)51.4%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約為7.15億元，同比增長(zhǎng)0.7%。同時(shí)，2020年末，大唐地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為56.6億元（2019年末為41億元），其中受限制銀行存款約22億元（2019年末為18.8億元）。

少數(shù)股東權(quán)益猛增

在中型房企中，大唐地產(chǎn)算是近年來(lái)降負(fù)債、去杠桿較為典型的存在。根據(jù)其去年的招股說(shuō)明書，大唐地產(chǎn)在2017年的凈負(fù)債率曾高達(dá)1087.9%，在隨后的2018年、2019年，凈負(fù)債率分別降至408%和119.2%。據(jù)介紹，這是因?yàn)榇筇频禺a(chǎn)自2017年以來(lái)便保留盈利持續(xù)增加，隨著2019年股東注資增加，使用盈余償還現(xiàn)金貸款，讓凈負(fù)債比率一步步降低。

在最新的2020年財(cái)報(bào)中，大唐地產(chǎn)的凈負(fù)債率已降至58.7%，現(xiàn)金短債比為1.3，兩項(xiàng)指標(biāo)退進(jìn)了“三道紅線”的安全區(qū)，不過(guò)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率仍超過(guò)70%，并未完全達(dá)標(biāo)監(jiān)管要求。

凈負(fù)債率的有效減少離不開招股上市為大唐地產(chǎn)帶來(lái)的注資。據(jù)披露，大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額相較于2019年底增加了157%，達(dá)到79.22億元。

值得一提的是，在79億的權(quán)益總額中，大唐地產(chǎn)股東權(quán)益為49億元，少數(shù)股東權(quán)益大增至30.22億元，占比達(dá)38%。向前追溯至2019年報(bào)告期末，大唐地產(chǎn)總權(quán)益共30.84億元，其中股東權(quán)益28.77億元，少數(shù)股東權(quán)益合計(jì)2.07億元，占比僅為6.7%。

2020年，大唐地產(chǎn)的營(yíng)收總額同期增加約24.81億元，對(duì)應(yīng)3.23億元，但歸母凈利潤(rùn)卻僅增加500萬(wàn)元，差值約3.18億元。每日商業(yè)報(bào)道（m.scqlhb.cn）經(jīng)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，大唐地產(chǎn)2020年的少數(shù)股東損益合計(jì)2.34億元，再考慮到其2019年少數(shù)股東虧損的0.8億元，這3.18億元的差值幾乎全數(shù)落入少數(shù)股東的口袋。

不過(guò)，大唐集團(tuán)也曾在招股書和財(cái)報(bào)中明確表示，企業(yè)的若干附屬公司已經(jīng)與信托公司、證券公司以及資產(chǎn)管理公司訂立資金安排。而這些金融機(jī)構(gòu)則直接或透過(guò)委托銀行籌資，將款項(xiàng)注入集團(tuán)；作為交換，注資的金融機(jī)構(gòu)將持有大唐地產(chǎn)附屬子公司部分股權(quán)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，正是通過(guò)這種方式，大唐地產(chǎn)從“少數(shù)股東”處獲得營(yíng)運(yùn)資金來(lái)沖擊規(guī)模，同時(shí)也將部分負(fù)債隱藏在子公司股權(quán)背后。

區(qū)域房企面臨難題

雖然定位為中小型房企，既已上市，大唐地產(chǎn)仍需在擴(kuò)張方面有所考慮。資料顯示，大唐地產(chǎn)主要營(yíng)收集中在海西、北部灣、京津冀三個(gè)區(qū)域，且其中的主要城市一度為大唐地產(chǎn)貢獻(xiàn)超9成營(yíng)收。

大唐地產(chǎn)作為一家區(qū)域深耕型房企，一般來(lái)說(shuō)，要面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是業(yè)務(wù)模式相對(duì)單一，二是對(duì)單一區(qū)域的依賴。

根據(jù)年報(bào)披露，2020年，大唐地產(chǎn)通過(guò)公開招拍掛和合資合營(yíng)等多種拿地方式，共拿下44幅土地，總規(guī)劃建筑面積為839萬(wàn)平方米。截至2020年報(bào)告期末，大唐地產(chǎn)已擁有123個(gè)處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約為2044萬(wàn)平方米。

不過(guò)，具體來(lái)看，大唐地產(chǎn)無(wú)論是在銷售和土儲(chǔ)方面仍對(duì)漳州、南寧等城市的依賴度較高。截至2020年8月底，大唐地產(chǎn)在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)(重點(diǎn)在廈門、漳州、泉州、福州布局)共有39個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，在以南寧為發(fā)展核心城市的北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市共有34個(gè)項(xiàng)目。僅這兩個(gè)區(qū)域已占據(jù)大唐地產(chǎn)已開發(fā)項(xiàng)目的一半以上。

銷售方面，2017年—2020年上半年，大唐地產(chǎn)銷售海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的物業(yè)產(chǎn)生的收益分別占同期總收益的35.1%、17.9%、42.0%及65.6%；同期在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市的物業(yè)銷售收入占總收益的48.7%、42.1%、21.2%及25.0%。

有媒體指出，盡管大唐地產(chǎn)連跨兩級(jí)至黃檔房企，降杠桿成效明顯，但影響其相關(guān)“紅線”指標(biāo)的權(quán)益法入賬的投資、應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)和少數(shù)股東權(quán)益等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的增幅，均遠(yuǎn)高于已經(jīng)披露財(cái)報(bào)的融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）、越秀地產(chǎn)（0123.HK）等上市房企。

年報(bào)中，大唐地產(chǎn)表示，未來(lái)的一年將新進(jìn)入長(zhǎng)三角區(qū)域使得分布更加優(yōu)化，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)更加合理。不過(guò)，積極擴(kuò)張的同時(shí)，大唐地產(chǎn)還有一只腳踩在“紅線”上，同時(shí)要繼續(xù)保持兩個(gè)指標(biāo)在線內(nèi)，并非易事。

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