內(nèi)蒙古一小區(qū)26套別墅空置5年無法出售，一民企跨省投資陷入經(jīng)營困局
內(nèi)蒙古自治區(qū)達(dá)拉特旗昌達(dá)置業(yè)有限公司（以下簡稱“昌達(dá)置業(yè)”）開發(fā)的昌達(dá)佳苑小區(qū)，有26套別墅空置5年之久無法銷售。新黃河記者近日赴當(dāng)?shù)貙?shí)地調(diào)查了解到，昌達(dá)置業(yè)與內(nèi)蒙古銀行股份有限公司包頭分行（以下簡稱“內(nèi)蒙古銀行包頭分行”）因存在多年的經(jīng)濟(jì)糾紛，在將26套別墅網(wǎng)簽至銀行名下后，認(rèn)為己方此舉已沖抵其所欠銀行債務(wù)，但銀行方面并不認(rèn)可并將其告上法庭。法院雖判決昌達(dá)置業(yè)還款，但未就網(wǎng)簽行為的性質(zhì)作出認(rèn)定。目前，昌達(dá)置業(yè)已向法院提起訴訟，要求銀行支付網(wǎng)簽別墅款項(xiàng)和違約金。
此外，昌達(dá)佳苑小區(qū)原開發(fā)商、上述案件相關(guān)方達(dá)拉特旗鼎邦置業(yè)有限公司（以下簡稱“鼎邦置業(yè)”）企業(yè)法人反映稱，內(nèi)蒙古銀行包頭分行存在違規(guī)向其放貸情況，現(xiàn)已向當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門遞交舉報(bào)材料，國家金融監(jiān)督管理總局包頭監(jiān)管分局已受理其舉報(bào)。
10月18日，針對兩家房地產(chǎn)公司所反映情況，內(nèi)蒙古銀行包頭分行辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人向新黃河記者表示，與昌達(dá)置業(yè)的經(jīng)濟(jì)糾紛問題，等待法院進(jìn)一步審理；舉報(bào)一事以監(jiān)管部門調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)，銀行方面目前不便透露。
26套別墅“易主”，空置5年難處置
10月17日，鄂爾多斯市陰雨連綿，昌達(dá)置業(yè)法人代表陳世龍站在雨里，眼前是一排空蕩蕩的別墅。
這些別墅位于達(dá)拉特旗昌達(dá)佳苑小區(qū)，原名開元城邦小區(qū)，本是由當(dāng)?shù)氐亩Π钪脴I(yè)投資建設(shè)，但該企業(yè)因經(jīng)營不善，資金鏈斷裂后項(xiàng)目爛尾，2018年由昌達(dá)置業(yè)接盤、投資并逐步建成商品房對外銷售。
“爛尾樓的歷史遺留問題有很多，如一房多賣、對外抵押，未批先建、缺少手續(xù)等，為此我們投入了大量人力、物力、財(cái)力，一邊解決問題，一邊加緊建設(shè)，包括項(xiàng)目周邊的道路硬化、小區(qū)的整體綠化等等，最終將爛尾樓建成了商品房。”陳世龍說，截至目前，昌達(dá)佳苑小區(qū)共計(jì)銷售91套花園洋房，許多購房的業(yè)主們已順利入住。
然而，相較于小區(qū)內(nèi)的花園洋房，別墅區(qū)則顯得冷清許多。新黃河記者在現(xiàn)場看到，別墅區(qū)幾乎沒有業(yè)主入住，一些別墅門前位置的磚墻墻皮多處脫落，這與氣勢十足的主體建筑形成強(qiáng)烈反差。“好好的別墅一放好幾年，越放越破敗，而且夜里黑壓壓一片，觀感特別不好。”有小區(qū)業(yè)主這樣說道。
“這樣的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)5年了。”陳世龍說，除去已經(jīng)銷售的2套別墅外，昌達(dá)佳苑小區(qū)超過半數(shù)的別墅既無法對外銷售，也無法另作他用，究其原因，是這些別墅早已“易主”。
17日，在昌達(dá)置業(yè)營銷中心辦公室內(nèi)，工作人員登錄鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)后告訴記者，昌達(dá)佳苑小區(qū)共有26套別墅已于2019年12月網(wǎng)簽至內(nèi)蒙古銀行包頭分行名下。記者在鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上看到，共計(jì)有26套別墅的購房人皆為內(nèi)蒙古銀行包頭分行，而伴隨著工作人員點(diǎn)擊頁面上的“打印預(yù)覽”選項(xiàng)，頁面則隨即跳出了對應(yīng)該房產(chǎn)的一份《商品房買賣合同》。
為了進(jìn)一步核實(shí)這26套別墅的真實(shí)狀態(tài)，17日下午，記者前往達(dá)拉特旗政務(wù)服務(wù)中心。在相關(guān)窗口位置，工作人員再次查詢后，證實(shí)了上述26套別墅均在內(nèi)蒙古銀行包頭分行名下。
在陳世龍看來，這些在銀行名下的別墅，昌達(dá)置業(yè)無法作出處置，導(dǎo)致5年來一直空置于此。那么，究竟是什么原因?qū)е乱呀ǔ傻膭e墅再次“爛尾”？
企業(yè)接盤“爛尾樓”，債權(quán)人變“債務(wù)人”
事情要追溯到一起企業(yè)借貸糾紛案。
記者梳理相關(guān)裁判文書了解到，2016年鼎邦置業(yè)及某公司曾因一起企業(yè)借貸糾紛案，被江蘇省淮安市中級(jí)人民法院判決其和某公司共同向淮安市汽車機(jī)電產(chǎn)品有限公司（以下簡稱“淮安機(jī)電公司”）償還借款本金5500萬元及利息。此后在執(zhí)行過程中，法院查明鼎邦置業(yè)與內(nèi)蒙古銀行包頭分行曾簽訂最高額2500萬元的抵押合同，并約定將鼎邦置業(yè)所有的部分房地產(chǎn)抵押給銀行。法院根據(jù)淮安機(jī)電公司申請，并征得銀行同意，對鼎邦置業(yè)全部房地產(chǎn)進(jìn)行整體評(píng)估并公開拍賣。經(jīng)過三次拍賣均流拍后，法院后裁定鼎邦置業(yè)所有的部分房地產(chǎn)總作價(jià)3000余萬元，歸淮安機(jī)電公司所有。
至此，淮安機(jī)電公司取得了鼎邦置業(yè)曾投資建設(shè)的開元城邦小區(qū)的部分房地產(chǎn)，即部分爛尾樓盤。此后，淮安機(jī)電公司在達(dá)拉特旗注冊成立全資子公司昌達(dá)置業(yè)，專門用于接收開元城邦小區(qū)項(xiàng)目及后續(xù)開發(fā)建設(shè)事宜。
陳世龍不承想到，接盤“爛尾樓”竟是一場“噩夢”。
“我們以物抵債取得的房地產(chǎn)爛尾樓，與銀行抵押執(zhí)行的房地產(chǎn)同屬一個(gè)項(xiàng)目，無法單獨(dú)分割處置。”陳世龍說，爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目只有通過再開發(fā)至具備銷售及交付條件才能逐步實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收的目標(biāo)，合作似乎是雙方實(shí)現(xiàn)債權(quán)安全回收目標(biāo)的通路。
2018年11月23日，在內(nèi)蒙古銀行包頭分行向達(dá)拉特旗人民法院遞交的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓申請書》中提到，昌達(dá)置業(yè)有意收購所有樓盤并開發(fā)銷售，將鼎邦置業(yè)在該行的債權(quán)以2900萬元的價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓給昌達(dá)置業(yè)。同年12月13日，昌達(dá)置業(yè)和內(nèi)蒙古銀行包頭分行簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，淮安機(jī)電公司等相關(guān)人員進(jìn)行擔(dān)保。銀行向昌達(dá)置業(yè)轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)，昌達(dá)置業(yè)因受讓貸款債權(quán)需向銀行支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款2900萬元，并支付100萬元履約保證金。協(xié)議約定，昌達(dá)置業(yè)出售原抵押房產(chǎn)時(shí)，按相關(guān)約定向銀行支付轉(zhuǎn)讓款，如未能達(dá)到預(yù)期銷量，也應(yīng)按時(shí)間節(jié)點(diǎn)逐步付清轉(zhuǎn)讓款。
一紙協(xié)議，將兩位曾經(jīng)的債權(quán)人拴在了一起，不同的是，這一次昌達(dá)置業(yè)從債權(quán)人變成了債務(wù)人。
企業(yè)銀行“對簿公堂”，“網(wǎng)簽”定性成焦點(diǎn)
2019年12月3日，因昌達(dá)置業(yè)未按照上述協(xié)議履行轉(zhuǎn)讓款給付義務(wù)，雙方又為此簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》，約定內(nèi)蒙古銀行包頭分行對土地證解押，昌達(dá)置業(yè)將26套別墅網(wǎng)簽給銀行，在網(wǎng)簽手續(xù)完全辦理至銀行名下后，由昌達(dá)置業(yè)盡快銷售樓盤并向銀行支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款。然而，該補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，昌達(dá)置業(yè)稱因樓盤銷售無法達(dá)到預(yù)期，此后仍未能支付相關(guān)轉(zhuǎn)讓款。內(nèi)蒙古銀行包頭分行為此將昌達(dá)置業(yè)、淮安機(jī)電公司及相關(guān)擔(dān)保人一并訴至法院，昔日的合作伙伴就此“對簿公堂”。
該案于2021年12月23日經(jīng)法院立案，歷經(jīng)包頭市昆都侖區(qū)法院一審和包頭市中院二審后，兩級(jí)法院皆判決昌達(dá)置業(yè)支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓款2000余萬及違約金等。值得注意的是，對于上述《債權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》中將案涉房屋網(wǎng)簽至內(nèi)蒙古銀行包頭分行名下，兩級(jí)法院皆認(rèn)為該行為實(shí)質(zhì)為物的擔(dān)保，銀行應(yīng)當(dāng)先以物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
此后，銀行方面以“網(wǎng)簽行為只是一種債務(wù)履行的方式”，原審判決將網(wǎng)簽房屋的行為認(rèn)定為抵押和擔(dān)保物權(quán)，適用法律錯(cuò)誤為由等提起再審申請，內(nèi)蒙古高院經(jīng)審查后指令包頭市中院再審。2023年10月8日，包頭市中院再審認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（原）的規(guī)定，昌達(dá)置業(yè)將案涉房屋網(wǎng)簽至內(nèi)蒙古銀行包頭分行名下的行為并不屬于法律規(guī)定的提供了物的擔(dān)保，但未就網(wǎng)簽行為的性質(zhì)作出認(rèn)定。最終，包頭市中院在糾正了原審判決適用法律不當(dāng)?shù)那闆r后，撤銷前述判決，再次判決昌達(dá)置業(yè)支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓款2000余萬及違約金等。
“本案主要爭議焦點(diǎn)是昌達(dá)置業(yè)將房屋網(wǎng)簽給銀行是否構(gòu)成抵押關(guān)系。”上海大邦律師事務(wù)所律師李翔表示，網(wǎng)簽的主要目的是防止“一房多賣”，是一種行政管理手段，本身不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。涉案房屋未辦理抵押登記，也未簽訂書面抵押合同，因此不能構(gòu)成抵押權(quán)，不屬于物的擔(dān)保。
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為網(wǎng)簽的房屋并非抵押物，若當(dāng)事人試圖將網(wǎng)簽房屋作為抵押物，還需完成抵押登記等法律程序，才能具備抵押物的法律效力和優(yōu)先受償權(quán)。
“既然銀行和昌達(dá)置業(yè)辦理了網(wǎng)簽，那么昌達(dá)置業(yè)就無法再出售給第三方，昌達(dá)置業(yè)可另行起訴，訴請確認(rèn)雙方網(wǎng)簽購房合同有效，要求銀行方面支付相應(yīng)的購房款。”趙良善說道。
企業(yè)再反訴，銀行稱“等待法院審理”
“我們把房子網(wǎng)簽給銀行，意味著我們就不能再賣給其他人，銀行方面理應(yīng)按照當(dāng)初網(wǎng)簽房屋的價(jià)格，向我們支付購房款。”陳世龍說，當(dāng)初26套別墅的網(wǎng)簽價(jià)格總計(jì)4600多萬元，超過法院判決其應(yīng)向銀行支付的債權(quán)轉(zhuǎn)讓款。目前他已將銀行告上法庭，并收到了法院傳票。
實(shí)際上，昌達(dá)置業(yè)此前就曾為此起訴過內(nèi)蒙古銀行包頭分行。據(jù)達(dá)拉特旗法院于2023年7月20日作出的民事裁定書顯示，該法院認(rèn)為，“雖內(nèi)蒙古高級(jí)人民法院（2023）內(nèi)民申497號(hào)民事裁定書載明‘網(wǎng)簽至包頭分行名下的行為并不屬于法律規(guī)定的提供了物的擔(dān)保’，但并未對上述房屋的網(wǎng)簽行為性質(zhì)作出認(rèn)定”，而對于網(wǎng)簽合同性質(zhì)的認(rèn)定仍在案件審理中，并未作出生效認(rèn)定，昌達(dá)置業(yè)的訴訟屬于重復(fù)起訴，故駁回了昌達(dá)置業(yè)的起訴。
如今，法院再審結(jié)束，但依然沒有明確認(rèn)定昌達(dá)置業(yè)網(wǎng)簽房屋給銀行這一行為的性質(zhì)，陳世龍便第二次將銀行告上法庭。
“我們和銀行本同為債權(quán)人，是為了共贏才簽訂了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，里面的條款，規(guī)避了銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)都由我們民營企業(yè)承擔(dān)，但我們?yōu)榱耸栈貍鶛?quán)只好簽字。”陳世龍說，“現(xiàn)在我們把爛尾樓建成了小區(qū)，銀行反過來又讓我們負(fù)擔(dān)高額的債務(wù)，甚至承擔(dān)違約金，我們無法接受。”
另據(jù)陳世龍透露，最初內(nèi)蒙古銀行包頭分行在向鼎邦置業(yè)貸款2500萬元時(shí)，就存在違規(guī)貸款的情況。近日，新黃河記者聯(lián)系到鼎邦置業(yè)法人代表吳向濤，他表示，2015年年底鼎邦置業(yè)向內(nèi)蒙古銀行包頭分行申請貸款時(shí)，銀行曾提出必須幫銀行解決3筆不良貸款的代還款。“為獲得貸款我公司也只能是答應(yīng)銀行的條件。在銀行辦理開戶和發(fā)放貸款手續(xù)時(shí)，我公司賬上貸下來的款被分別轉(zhuǎn)給他人，還清他人所欠內(nèi)蒙古銀行包頭分行的貸款，并將欠款人原來抵押在銀行的3處房產(chǎn)頂?shù)纸o我公司，我公司與這些房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人并不相識(shí)也從無交集，且這些抵押物的核算價(jià)格與市值嚴(yán)重不符。”截至發(fā)稿，吳向濤暫未提供上述說法的相關(guān)證據(jù)予以佐證。
據(jù)吳向濤介紹，8月2日，他已將相關(guān)情況反映給國家金融監(jiān)督管理總局包頭監(jiān)管分局。根據(jù)一份《舉報(bào)事項(xiàng)告知書》，新黃河記者看到，8月12日國家金融監(jiān)督管理總局包頭監(jiān)管分局已受理其舉報(bào)并展開調(diào)查。
為了進(jìn)一步核實(shí)相關(guān)舉報(bào)和投訴，10月18日，新黃河記者來到內(nèi)蒙古銀行包頭分行，該行辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果舉報(bào)人已向監(jiān)管部門遞交材料，作為被調(diào)查的一方，銀行方面將全力配合，但不方便透露更多。
對于陳世龍與內(nèi)蒙古銀行包頭分行的經(jīng)濟(jì)糾葛，該負(fù)責(zé)人表示并不清楚，也不清楚哪位可以作答，“相信法院給出的判決，等待時(shí)間見證。”
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